Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт - это ремонт здания с целью устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей здания и его функционального назначения.

Перечень работ по капитальному ремонту, предусмотренный в программе, включает ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; лифтового оборудования; крыши; подвальных помещений; фасадов; фундаментов. В опубликованном варианте программы три либо четыре раза для каждого дома указан ремонт внутридомовых инженерных систем, куда включены ремонт электропроводки, отопления, газового оборудования и водоснабжающих систем. Какой именно вид ремонта будет проводиться – будет зависеть от актуального обследования технического состояния дома на момент, когда подойдет срок ремонта. При этом собственники могут принять решение по первоочередному ремонту той или иной инженерной системы дома, например теплоснабжения или электроснабжения.

Такой ремонт, как побелка стен в подъезде, к капитальному не относится, и выполняется в рамках текущего ремонта.

Какие работы относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному?

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Текущий ремонт может выполняться управляющими организациями или их подрядными организациями. Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома.

Например, замена нескольких метров трубопровода или нескольких листов шифера на кровле будет относиться к текущему ремонту, а замена всей системы водопровода или всей кровли- к капитальному ремонту. Такие работы в подъезде как покраска и побелка также относятся к текущему ремонту дома.

Что относится к общедомовому имуществу?

Общедомовое имущество предназначено для обслуживания более, чем одной квартиры и находится в общедолевой собственности собственников помещений, пользоваться же им могут все жильцы дома. Обслуживание и ремонт этого имущества – задача организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК), за это жильцы платят ему каждый месяц определенную сумму денег.

К общедомовому имуществу относится система отопления дома (непосредственно приборы отопления в квартирах сюда включаются только если нет запорной арматуры – вентилей на радиаторах). Стояки, ответвления от стояка до первого вентиля в системах горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения. Приборы учета коммунальных ресурсов и индивидуальные тепловые пункты, если они установлены. Система электроснабжения дома от внешней границы стены до индивидуальных счетчиков электроэнергии. Крыша, чердак, подвал, фундамент, несущие стены и колонны, фасады, перекрытия, балконные плиты, окна и двери подъездов, лестницы, лифты, коридоры.

Справка: согласно «Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденным Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества входят:

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

Почему капитальный ремонт должен осуществляться за счет средств собственников квартир?

По ст. 210 Гражданского Кодекса РФ, «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества», также в Жилищном кодексе РФ говорится: «собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме»( п. 1 ст. 39 ЖК РФ), и «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения» (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). При этом обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Можно провести аналогию с другим дорогостоящим имуществом – автомобилем. Когда мы покупаем автомобиль, не возникает вопроса, кто будет платить за его ремонт

Следовательно мы ,собственники, приватизировав и купив свои квартиры, обязаны капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществлять за свои деньги. За муниципальные квартиры, в которых люди проживают по договору социально найма, финансирование капитального ремонта- обязанность органов местного самоуправления.

Кто будет определять сроки капитального ремонта?

27 декабря 2013 года в крае была принята региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов, которая каждый год будет актуализироваться.

Программа составлена на основе реестров, сформированных муниципальными образованиями края в соответствии с критериями, установленными федеральным и краевым законодательством, в нее вошли более 15 тысяч домов.

До проведения общих собраний собственников по выбору способа накопления средств невозможно спланировать, жители каких домов решат формировать фонд капитального ремонта дома на спецсчетах, а какие – на счете регионального оператора. В связи с этим изначально программа сформирована с условием, что все жители будут накапливать средства на спецсчетах. После того, как все собственники определятся со способом накопления средств, региональная программа будет актуализирована и сроки ремонта для домов, которые уйдут на общий счет регионального оператора, будут еще приближены.

Сроки ремонта указаны периодами: 2014-2023 годы и далее по пять лет. В первый, десятилетний период один или два вида капитального ремонта будут проведены практически во всех домах. Конкретный год ремонта дома будет уточняться в плане ремонта, принимаемом на три года и включающем уточненные виды работ, их стоимость и сроки проведения.

В случае, если решение не было принято, ремонт будет проходить в соответствии с региональной программой.  

Зачем нужен фонд капитального ремонта?

Как мы знаем, в конце 2012 года Жилищный кодекс РФ дополнен разделом «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность организовать своевременное проведение капитального ремонта в многоквартирных домах за счет взносов собственников. Для этого в крае создан региональный оператор в форме фонда.

Если на общем собрании собственники решили копить средства в фонде регионального оператора, он обязуется:

- Начислять взносы и печатать платежки.

- Производить сбор платежей.

- Вести прозрачный учет средств по каждому собственнику.

- Работать с неплательщиками.

- Организовать процесс капитального ремонта, утвердить сметы.

- Выбрать подрядчика.

- Принять выполненную работу.

- Провести работу с подрядчиком по исправлению недочетов.  

Каким образом Фонд выберет подрядчиков?

Дополнительно к региональной адресной программе капитального ремонта принимается краткосрочный план реализации, где указаны конкретные сроки, виды работ, смета и другая подробная информация. Эта информация может помочь потенциальным подрядчикам сориентироваться в своих перспективах участия в конкурсах

По ст. 18 Закона Красноярского края о организации проведения капитального ремонта, региональный оператор привлекает подрядные организации на основании открытого конкурса, с условиями, равными для всех организаций. Далее, в ст. 28 указано, что региональный оператор обязан обеспечить собственникам возможность участвовать в проведении конкурса и выборе подрядной организации, а также в контроле за ходом работ.

Когда начнется формирование фонда и накопление средств на капитальные ремонты?

27 декабря 2013 года в крае была принята региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов, которая каждый год будет актуализироваться. 10 февраля 2014 года региональная программа опубликована на официальном портале Красноярского края.

После опубликования региональной программы у собственников будет шесть месяцев, чтобы выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт (в ближайшее время будут внесены соответствующие изменения в краевой закон). Решение принимается двумя третями голосов на общем собрании. Первые начисления платежей начнутся к концу года.

Деньги фонда

Каков порядок накопления средств фонда?

После опубликования региональной программы у собственников будет шесть месяцев, чтобы выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт (в ближайшее время будут внесены соответствующие изменения в краевой закон). Решение принимается двумя третями голосов на общем собрании. Если собственники не смогли принять решение на собрании (не провели собрание, не было кворума, не было подано двух третей голосов)  - организовать проведение общего собрания в доме должен орган местного самоуправления. В случае если собственники и на это собрание не придут, их дом автоматически попадет на счет регионального оператора, и уже оператор займется начислением средств, их сбором, утверждением смет, выбором подрядчика и контролем качества работ.

Если домом управляет ТСЖ (ЖСК), организованное в одном доме, и жители выберут способ накопления на специальном счете, то обязанность по начислению, сбору взносов, а затем организации и проведению капитального ремонта, ответственность за выбор подрядчиков и проверку качества работ будет лежать непосредственно на жильцах (или по их поручению – на ТСЖ, ЖСК).

Если домом управляет управляющая организация или ТСЖ, созданное в двух и более домах, то жители дома могут также выбрать способ накопления средств на специальном счете, но владельцем счета в данном случае будет региональный оператор. Однако обязанность по начислению, сбору взносов, а затем организации и проведению капитального ремонта, ответственность за выбор подрядчиков и проверку качества работ будет лежать на жильцах (либо по согласованию с управляющей организацией они поручат это ей).

Также собственники могут между собой установить размер взноса, если решат, что он будет больше, чем минимальный.

На спецсчете буду храниться только средства конкретного дома, фонд оператора будет накапливаться средства всех собственников, которые выбрали порядок работы с региональным оператором. Важно, что это будет объединенный счет одного муниципального образования. Например, у Красноярска и Ачинска будут разные счета регионального оператора.

Первые начисления начнутся ближе к концу года.

Сможет ли собственник поменять со временем счет?

По Закону Красноярского края «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников. В этом случае собственники обязаны одновременно передать информацию о размере обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт каждого владельца помещений с указанием суммы и периода имеющейся задолженности.

Если ремонтные работы уже прошли, но осталась задолженность(кредит, заем, долги по оплате услуг), необходимо сначала оплатить всю сумму долга. Только после этого будет возможно поменять счет.

Решение о переходе со счета регионального оператора на спецсчет вступает в силу через 2 года после того, как собственники направят решение региональному оператору. Средства будут перечислены в течение пяти дней после того, как решение вступит в силу.(п.5 ст.173 ЖК РФ)

Решение о переходе со спецсчета на счет регионального оператора вступает в силу через месяц после того, как собственники направят решение владельцу спецсчета. Средства будут перечислены в течение пяти дней после того, как решение вступит в силу(п.6 ст.173 ЖК РФ)

Сколько нужно будет платить?

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт утвержден постановлением Правительства края 13 декабря 2013 года. На ближайшие 3 года размер минимального взноса в крае будет составлять в центральных районах от 6,0 до 8,3 руб.за кв.м., в территориях, приравненных к районам Крайнего Севера – от 6,9 до 7,3 руб.за кв.м., и в районах Крайнего Севера – от 8,3 до 8,7 руб.за кв.м. Расчет минимального размера взноса произведен с применением федеральных методических рекомендаций и соответствует уровню федерального стандарта для Красноярского края. Установленный размер взноса является экономически обоснованным и отвечает логике создания системы капитального ремонта, в которой собираемых средств будет хватать на обеспечение качественных ремонтов в нормативные сроки. Первые платежи будут начислены не раньше конца 2014 года.

Как часто нужно будет делать взносы?

Ежемесячно.

Будет ли меняться сумма минимального взноса?

Минимальный размер взноса устанавливается ежегодно на трехлетний период с разбивкой по годам. Минимальный размер взноса на второй и третий год указанного трехлетнего периода определяется с учетом уровня инфляции. (п.3 ст.5 Закона Красноярского края об организации проведения капитальных ремонтов)

Почему собственники квартир в новых домах должны что-то платить, если ближайший десяток лет дому ремонт не понадобится?

Фонд запускает полноценный цикл капитального ремонта, в который войдут все дома. Новым домам через 10-15 лет уже понадобится один из видов капитального ремонта(например, замена кровли). Чтобы к этому времени деньги на ремонт уже были, вносить их нужно начинать уже сегодня.

На что пойдут деньги, если собственник внесет больше?

По решению общего собрания собственники могут установить размер взноса для своего дома больше, чем минимальный. В таком случае они могут не дожидаться своей очереди, и отремонтировать дом, как только накопят необходимую сумму, если их средства хранятся на спецсчете. Если же собственники копят деньги у регионального оператора, внося больше, они смогут продвинуться вперед по очереди, либо включить в капитальный ремонт дополнительные виды работ, как возведение детских площадок, отмостки и т.д.

Средства, накопленные УК или ТСЖ в предыдущие годы на цели капитального ремонта, при условии, что ремонт не был проведен, возвращаются собственникам либо по решению общего собрания могут быть переданы региональному оператору, либо храниться на спецсчете.

По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов, за исключением тех, у кого есть задолженность по уплате этих взносов.

Что будет с деньгами на капитальный ремонт, которые уже собраны управляющими компаниями?

Деньги, которые были собраны ранее, будут переданы в фонд на счет каждого конкретного дома.

Будут ли платить собственники нежилых помещений?

Собственники нежилых помещений будут вносить тот же минимальный обязательный платеж, что и собственники жилых помещений.

Будут ли существовать субсидии для низкодоходных групп населения?

Сбор средств на капитальный ремонт так же, как работа дворников, уборщиков и вывоз мусора, относится к жилищным услугам. Государством предусмотрены меры поддержки для льготных категорий граждан, которые получают субсидию на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом доходов. Сумма субсидии будет рассчитана уже с учетом дополнительного взноса на капитальный ремонт.

Узнать все о начислении субсидии можно в ближайшем отделении соцзащиты, а на сайте краевого министерства социальной политики www.szn24.ru можно даже рассчитать размер полагающейся субсидии.

Безопасность фонда

В каких кредитных организациях будет формироваться фонд?

Счет может быть открыт в российских кредитных организациях, осуществляющих деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории Красноярского края и величина капитала которых составляет не менее 20 млрд. руб. Центральный Банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям.

Сейчас в перечень банков, разработавших продукты и ведущих обслуживание по специальному счету для формирования фонда капитального ремонта и специальному счету регионального оператора входят: ОАО «Сбербанк России», ОАО «Банк Москвы», ОАО Банк «Петрокоммерц», ОАО «Банк «Санкт-Петербург», ОАО «Банк ВТБ».

Что станет гарантией сохранности средств фонда?

Средства как на счете регионального оператора, так и на специальном счете полностью защищены: их нельзя использовать для оплаты обязательств владельцев счета или других целей. Деньги могут быть использованы только на капитальный ремонт

     По ст.177 ЖК РФ, средства счета могут быть использованы только на капитальный ремонт и защищены от притязаний третьих лиц. «В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.»(ст. 175 ЖК РФ).

Не пойдут ли деньги фонда на другие нужды: текущий ремонт, благоустройство?

Нет, деньги пойдут только на перечень работ по капитальному ремонту, установленных законом. Однако если жильцы соберут больше, чем будет необходимо на капитальный ремонт, общим решением собственников они могут дополнить этот перечень.

Кто будет осуществлять надзор за деятельностью регионального оператора?

По ст.186 ЖК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ контролирует деятельность регионального оператора. В частности, следит за использованием средств гос.поддержки, и средств собственников, направляет региональному оператору предписания об устранении выявленных нарушений.

Финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов осуществляют органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Прозрачность деятельности фонда

Каким образом представители фонда будут отчитываться о проделанной работе перед собственниками?

Годовой отчет регионального оператора включает в себя отчет о деятельности регионального оператора за прошедший отчетный период, годовую финансовую (бухгалтерскую) отчетность регионального оператора, аудиторское заключение по финансовой (бухгалтерской) отчетности регионального оператора за отчетный год. В целях настоящего Закона годовой финансовой (бухгалтерской) отчетностью регионального оператора признаются бухгалтерский баланс, отчет о целевом использовании средств и приложения к ним.

Годовой отчет регионального оператора направляется в Законодательное Собрание Красноярского края, Правительство Красноярского края, Гражданскую ассамблею Красноярского края (Общественную палату Красноярского края), а также размещается на официальном сайте регионального оператора в сети Интернет в срок до 1 апреля года, следующего за отчетным годом.

Как собственники смогут участвовать в процессах капитального ремонта?

По ст.28 Закона Красноярского края об организации проведения капитального ремонта, региональный оператор обязан обеспечить возможность участия собственников помещений многоквартирного дома в проведении конкурсного отбора подрядных организаций, а также в осуществлении контроля за ходом выполнения работ по капитальному ремонту.

Если собственники хотят самостоятельно заниматься процессом капитального ремонта, они могут провести общее собрание и выбрать специальный счет в качестве способа накопления средств. ТСЖ или ЖСК, организованное на одном многоквартирном доме, могут открыть счет в банке. А управляющая организация или ТСЖ, работающее на двух и более домах – могут открыть спецсчет у регионального оператора.. Необходимо, чтобы две трети владельцев квартир проголосовали за накопление средств на специальном счете. В этом случае средства пойдут на ремонт только этого дома тогда, когда жильцы накопят необходимую сумму. В этом случае собственникам (или их представителю) придется самостоятельно:

Выбрать банк для открытия счета.

Уведомить регионального оператора, направив заказным письмом все требуемые документы.

Начислять платежи и печатать платежки.

Производить сбор и перечисление платежей.

Работать с недобросовестными соседями-должниками.

Утвердить графики и смету ремонта.

Выбрать подрядчика.

Контролировать процесс капитального ремонта.

Принять работу.

Устранить недоработки подрядчика (возможно, через суд).

Для собственников, принявших решение копить средства на специальном счете, на сайте gkh24.ru представлен подробный алгоритм действий с момента опубликования региональной программы, методические рекомендации по проведению общего собрания, а также все необходимые документы.

Из каких средств будет обеспечиваться деятельность фонда?

Содержание фонда будет обеспечено из средств бюджета субъекта РФ, средства собственников пойдут только на капитальный ремонт.

Где будет публиковаться РАП?

10 февраля 2014 года региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края опубликована на официальном портале Красноярского края в разделе «Документы». В ближайшее время программа будет опубликована на портале министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края.

Что должны будут делать собственники? Сколько голосов нужно для принятия решения на общем собрании?

На общем собрании собственники должны выбрать тип счета, на котором будут копить деньги(специальный счет или счет регионального оператора) и отправить копию протокола собрания на адрес регионального оператора. Если это решение не было принято, общее собрание собственников собирает орган местного самоуправления. Также собственники могут между собой установить размер взноса, если решат, что он будет больше, чем минимальный.

Для того, чтобы решение было действительным, за него должны проголосовать 67%(или две третьих) собственников. Важно, что количество голосов каждого собственника рассчитывается из количества квадратных метров в его собственности относительно общей площади помещений дома. Например, если 3 собственника квартир по 30 кв.м. проголосуют за спецсчет, а один собственник 250 кв.м. проголосует за счет регионального оператора, решающее слово будет за владельцем большей квартиры.

Для собственников, принявших решение копить средства на специальном счете, на сайте gkh24.ru представлен подробный алгоритм действий с момента опубликования региональной программы, методические рекомендации по проведению общего собрания, а также все необходимые документы.